Faire son pré-état daté sans syndic

Ce que dit la loi

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation oblige le vendeur d’un lot en copropriété à remettre à l’acquéreur un ensemble d’informations avant la signature de la promesse de vente. Le texte parle du « vendeur » ; pas du syndic. La loi est donc neutre sur l’origine du document, tant que son contenu est sincère et à jour.

Pourquoi le faire soi-même

• Coût. Les syndics facturent 380 € et plus pour produire le pré-état daté. Le faire soi-même coûte zéro (ou 14 € si vous passez par un outil qui automatise la mise en forme).
• Délai. La production par le syndic prend 2 à 3 semaines entre la commande et la réception. Vous pouvez préparer le vôtre en quelques minutes si vos documents sont déjà sur votre espace en ligne.
• Contrôle. Vous voyez chaque ligne, vous pouvez corriger, vous n’êtes pas à la merci d’un relevé de compte en retard.

Comment procéder

1. Rassembler les documents sur votre espace en ligne chez le syndic (MyFoncia, Citya, Nexity, etc.) : PV des dernières AG, bilans de charges, dernières situations de compte, dernier appel de fonds, fiche synthétique, carnet d’entretien, DTG.
2. Remplir les sept sections du pré-état daté en recopiant les chiffres des relevés. Un outil IA peut lire vos PDF et les pré-remplir automatiquement. C’est ce que fait ce site pour 14 €.
3. Vérifier chaque ligne contre le dernier appel de fonds pour détecter les incohérences.
4. Remettre le document à l’acquéreur avec les pièces jointes listées en annexe.

Les pièges à éviter

• Confondre solde débiteur et impayé. Un solde débiteur correspondant aux provisions du trimestre à venir n’est pas un impayé ; précisez-le explicitement dans le commentaire de la section « Situation financière ».
• Oublier les travaux votés en AGE. Les derniers votes ne sont parfois pas encore intégrés à la situation de compte ; vérifiez les PV des dernières AGE.
• Dater les documents imprécisément. Le syndic travaille en dates de bilan, pas en dates d’envoi. Utilisez toujours la date de l’exercice concerné.
• Oublier l’annexe. Les PV d’AG, bilans de charges et situations de compte doivent être joints, pas seulement cités.

Quand rester avec le syndic

Certains cas justifient la commande chez le syndic :

• Vous n’avez plus accès à votre espace en ligne ou vos documents sont très anciens.
• La copropriété est en contentieux ou fait l’objet d’une procédure de recouvrement, et vous ne disposez pas des éléments détaillés.
• Votre notaire ou l’agence exige un document sur papier à en-tête du syndic.

Dans tous les autres cas, produire son pré-état daté soi-même est légal, rapide, et bien moins cher.