Je vends avec des impayés de charges : que doit révéler le pré-état daté ?

La rubrique existe pour ça

Dans la section « Situation financière » du pré-état daté, une rubrique demande les sommes restant dues par le vendeur au syndicat : charges impayées, arriérés d’appels de fonds, provisions non versées. La case n’est pas facultative : l’acquéreur a le droit de connaître la situation financière du lot qu’il achète.

Attention au vocabulaire : un solde débiteur qui correspond aux provisions du trimestre en cours (appelées d’avance, pas encore échues) n’est pas un impayé. Si c’est votre cas, écrivez-le dans le commentaire : « solde correspondant aux provisions du T3, aucune somme exigible ne reste due ». L’acquéreur ne s’inquiétera pas pour rien.

Pourquoi dissimuler ne marche pas

Le pré-état daté est remis avant la promesse, mais un second document suit. Avant l’acte authentique, le notaire demande au syndic un état daté officiel qui mentionne lui aussi les sommes dues par le vendeur. Une omission dans votre document se verra donc quelques semaines plus tard. Cacher un impayé important vous expose à :

• une renégociation de dernière minute, en position de faiblesse ;
• une action de l’acquéreur pour dol (art. 1137 C. civ.), avec dommages et intérêts, voire annulation de la vente ;
• une opposition du syndic sur le prix entre les mains du notaire.

Comment la situation se règle concrètement

1. Le notaire obtient l’état daté du syndic quelques semaines avant l’acte authentique ; les sommes dues y figurent noir sur blanc.
2. Il retient la dette sur le prix. Le jour de la vente, le notaire prélève les sommes dues et les verse directement au syndic. Elles ne passent pas par vous.
3. Le syndic est payé, l’acquéreur reçoit un lot sans dette, et la vente se conclut.

L’impayé ne fait donc pas échouer la vente, il réduit ce que vous touchez. Intégrez-le à votre calcul : pour une vente à 250 000 € avec 4 000 € d’arriérés, vous recevrez 246 000 €, moins les frais.

Les options pour arriver propre à la signature

• Régulariser avant la promesse. Même un paiement partiel réduit le montant qui apparaîtra dans le document et simplifie la lecture pour l’acquéreur.
• Négocier un échéancier avec le syndic. Un accord écrit de paiement échelonné, joint au dossier, montre à l’acquéreur que la situation est maîtrisée.
• Annoncer la situation à l’agence et au notaire dès le départ. Les professionnels voient passer des impayés chaque semaine ; c’est la découverte tardive qui fait échouer des ventes, pas l’impayé lui-même.
• Faire relire votre document. Avec une dette au dossier, la relecture par un notaire vaut son prix : l’étude en charge de votre vente, ou par exemple L’Actelier de Malakoff (Hauts-de-Seine).